Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 13:51:40 GMT

Vous l’aurez compris, la question n’est plus de savoir si le marché immobilier se retournera mais de savoir quand ?

Bien malin celui qui peut donner l’année que retiendra l’histoire comme point de départ de la chute. Ma boulangère penche personnellement plutôt en faveur de l’année 3022.

Pour être honnête, en ce qui me concerne, je pensais que le début du krach surviendrait en 2004. A l’époque déjà, tous les indicateurs étaient au rouge, pourtant il n’en fut rien, les prix continuèrent à prendre 15% en 2004 et le nombre de transactions ne diminua que de manière insignifiante.

De la même manière qu’on sous estime souvent l’ampleur de la baisse qui suit l’explosion d’une bulle, on sous-estime également souvent l’ampleur et la durée que peut prendre cette dernière.

Il est très difficile de déterminer le point bas ou le point haut d’un marché, quel qu’il soit. Dans un marché en phase de bulle c’est une mission impossible.

La seule chose certaine est qu’il est toujours financièrement préférable d’anticiper la date d’explosion d’une bulle plutôt que de la subir. Mieux vaut gagner moins d’argent en vendant trop tôt que d’en perdre en vendant trop tard.

« J’ai fait fortune en vendant toujours trop tôt »

Warren Buffett

Déterminer la date d’un krach ne peut donc se faire que d’une manière approximative et selon une méthode empirique.

Dans l’histoire de l’humanité, les plus folles périodes spéculatives ont abouti à des krachs entre des périodes allant de 2 ans à 10 ans après que l’existence d’une bulle soit suspectée. Par exemple, la spéculation la plus longue de l’histoire jusqu’à celle d’aujourd’hui fut boursière et dura de 1920 à 1929 ! La dernière bulle immobilière mondiale dura environ 5 ans pour éclater en 1991.

En ce qui concerne la bulle actuelle, les premiers articles évoquant la formation d’une bulle immobilière remonte à l’an 2000, car déjà à l’époque, après trois années de hausse de prix à deux chiffres, certains économistes s’interrogeaient déjà.

Comme l’affirme le magazine « The Economist » dans son numéro de juin 2005 dédié à la situation mondiale du marché de l’immobilier, nous sommes certainement aujourd’hui en présence de « la plus grosse bulle financière de l’Histoire ».

La bulle immobilière actuelle étant bien plus importante qu’en 1991, il est possible que son inertie l’emmène cette fois sur une durée supérieure.

Une chose est certaine : plus la hausse des prix se poursuivra plus la chute sera rapide et brutale.

« Les tours les plus hautes font les plus hautes chutes »

Horace

Comme je l’ai dit précédemment, déjà en 2004 tous les ingrédients d’une chute des prix «façon 1991» étaient réunis, mais il n’en fut rien.

Aujourd’hui, en septembre 2005, la situation économique française et mondiale a depuis lors encore empirée (croissance, chômage, pétrole, endettement des ménages, déficits publics etc…) et pourtant la progression des prix de l’immobilier connaîtra probablement encore cette année une hausse à 2 chiffres !

Dans ce contexte, déterminer la date de début du krach immobilier devient aléatoire. Pour ce faire j’évoquerais deux scénarii extrêmes, l’un à court terme et l’autre à moyen terme.

La Vérité devrait se situer comme souvent, à mi-chemin entre ces deux scénarii.

Arguments en faveur d’un début de krach à court terme (c'est-à-dire à échéance de 6 mois à 2 ans) :

- le marché locatif s’est retourné depuis le dernier trimestre 2004, et le déferlement des logements neufs locatifs réalisés dans le cadre de la loi De Robien va aggraver le phénomène ;

- les prix de vente n’augmentant plus et ceux des locations diminuant, les investisseurs qui ne pouvait qu’uniquement tabler sur une plus-value à la revente pour rentabiliser a posteriori un achat non rentable désertent le marché ;

- les acheteurs les plus « intégristes » finissent par préférer le marché locatif qui est en baisse (n’en déplaise à l’UNPI (Union Nationale des Propriétaire Immobilier) qui affirme le contraire et n’est rien de plus qu’un lobby, une « visite de leur site s’impose » !). En effet, entre une plus value « virtuelle » à la revente au terme de 25 ans de crédit et une location permettant de se loger meilleure marché et habiter plus grand avec en bonus la flexibilité exigée par le marché du travail actuel, le choix se penche alors vers cette seconde solution. En outre, les rumeurs de plus en plus persistantes de krach immobilier commencent à dissuader les plus téméraires ;

- les agences immobilières (dont le nombre est désormais supérieur à celui des boulangeries !) ainsi que les autre profiteurs de la bulle (notaires, promoteurs…) commencent à se soucier sérieusement de la baisse du nombre de transactions. En effet, si pour ces professions la hausse des prix conjuguée à une hausse des transactions signifie le « BONHEUR », inversement, des prix plus élevés dans un volume en forte baisse est synonyme de pertes financières.

Au-delà de la hausse des prix, ce qui compte avant tout pour ces professions, c’est que le marché « tourne », c'est-à-dire qu’il y ait des transactions. Aujourd’hui, paradoxalement, les protagonistes de la hausse d’hier sont ceux qui poussent à la baisse. Ainsi, ils mettent à profit leurs lobbies médiatiques pour faire passer en substance le message suivant aux vendeurs : « la hausse infinie des prix qu’on vous a vendu hier, c’est fini. Le mythe de la vente en 48h qu’on vous a aussi vendu hier, c’est aussi fini. Maintenant, si vous voulez vendre un jour il faut arrêter d’anticiper une hausse future et s’en tenir à nos estimation pour éviter un blocage total du marché (Sinon on est tous mort) …. »

- Contrairement aux autres bulles de l’histoire, l’information d’un krach circule aujourd’hui beaucoup plus vite (Internet oblige !) ;

- Dans ce scénario, le krach débute en 2006-2007 et se prolonge sur 2 ou 3 ans.

Arguments en faveur d’une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier (c'est-à-dire pas de survenance d’un krach immobilier avant 3 à 5 ans) :

- nous sommes en présence d’une bulle initiée et entretenue par une très grande majorité de particuliers (même si les professionnels ne sont pas en reste évidemment). Or, les particuliers présentent la caractéristique d’être très long à réagir… J’entends par là que durant toutes les bulles spéculatives, les professionnels qui eux, ont accès à l’information, sont les premiers à se retirer du marché alors que les particuliers s’enfoncent dans leurs pertes en espérant une hypothétique reprise… Le particulier présente cette caractéristique bien connue des professionnels, il ne vend que lorsqu’il est totalement persuadé de perdre.

Les professionnels contrairement aux particuliers ne sont pas emprisonnés par des sentiments (affectif qui est très fort dans l’immobilier), ils vendent dès que les rendements ne sont plus au rendez vous ou lorsque le ratio rendements/risques devient négatifs. Les ventes dites « à la découpe » effectuées actuellement par les banques et assurances ou grandes entreprises illustrent parfaitement cette rationalité.

Suite au krach boursier de 2000, les professionnels et autres fonds de pension ont été les premiers à vendre entre 2000 et 2002, tout en véhiculant des messages rassurant à destination des particuliers sur l’« imminence d’une reprise » du marché actions. Résultat : les particuliers en ne vendant pas à temps leurs actions ont creusé leurs pertes pour finalement céder leurs actions à prix sabré aux professionnels.

- comme nous l’avons vu également, nos chers gouvernements n’ont pas d’autres choix que la fuite en avant, ce qui peut contribuer à retarder la date du retournement du marché. Il devient vital pour notre économie moribonde que la bulle immobilière n’explose pas….Par conséquent, tous les coups tordus sont permis, pour tenir jusqu’aux prochaines élections comme le montre les divers projets de lois actuellement dans les cartons : prêt hypothécaire sur 50 ans, prêt à taux zero accessible à tous, APL revalorisés, suppression des droits de successions sur les biens immobiliers, etc…. Toutefois, avec 1200 milliards d’euros de déficits cumulés, l’état français n’aurait pas vraiment les moyens budgétaires d’une relance du secteur de l’immobilier. Néanmoins, creuser les déficits restent une option envisageable dans un pays où ma boulangère est persuadée que les déficits publiques (Etat, sécu, collectivités territoriales etc…) seront un jour payés par une Princesse dotée de pouvoirs magiques (pour connaître le déficit de l’état en temps réel : http://www.nirgal.com/wakeup/dette ).

- en définitive dans ce scénario, le krach immobilier, pourrait alors être repoussé à 2009, voire 2010. Ce dernier n’en serait alors que plus brutal dans sa durée et son ampleur avec des mouvements de panique à la vente « façon krach de 1929 ». En effet, les particuliers paniquent généralement plus tardivement mais bien plus brutalement que les professionnels.

En ce qui me concerne, je penche naturellement plutôt vers la première hypothèse mais la seconde me semble malheureusement tout autant probable car la population dans sa très grande majorité est encore intellectuellement incapable d’imaginer un krach immobilier.

Contrairement au krach boursier, le krach immobilier ne fait pas partie de l’inconscient collectif des acteurs économiques. En effet, le dernier Krach immobilier de 1991 n’avait touché quasiment exclusivement que des professionnels, seuls environ 150 000 particuliers en avaient été victimes (ce qui explique que ma boulangère ignore l’existence même de ce krach immobilier passé).

En toutes hypothèses, quel que soit l’hypothèse qui se réalise (le 1^er ou 2^nd scénario ou encore un scénario médian), ceux qui pensent aujourd’hui emprunter pour devenir P.R.O.P.R.I.E.T.A.I.R.E, seront forcément rattrapés par le krach avant l’arrivée du terme de leur crédit !

Question :